El mercado inmobiliario se rearma con el fin del cepo: los cambios y el impacto en créditos y alquileres

La salida del cepo cambiario dejó la puerta abierta a un giro de 180° en múltiples variables económicas y financieras, y el inmobiliario es uno de los sectores de la economía real donde el impacto será inmediato. En un contexto de fuerte demanda de inmuebles, el cambio de régimen tendrá consecuencias directamente tanto en la dinámica de compraventa, en los alquileres y en los créditos hipotecarios vigentes y futuros.

Con la salida del cepo, a partir de este lunes el mercado inmobiliario comenzará a operar en base al dólar oficial, dentro de la nueva banda cambiaria establecida entre $1.000 y $1.400, y ya no con el dólar MEP como referencia, como sucedía bajo el régimen previo.

Uno de los efectos inmediatos de esta modificación implicaría que se reduzcan las distorsiones entre los valores de referencia, lo que podría facilitar las transacciones, brindar mayor previsibilidad a compradores y vendedores, y dinamizar el crédito hipotecario.

El contexto previo ya mostraba un repunte claro: solo en la Ciudad de Buenos Aires, las operaciones de compraventa crecieron 94% interanual, y los créditos hipotecarios representaron el 22% del total, es decir, 6,3 veces más que hace un año. En paralelo, los préstamos hipotecarios ajustables por UVA mostraron una suba mensual del 13,2% en marzo, superando el crecimiento del 10,3% registrado en febrero, según datos de First Capital Group.

Ante este nuevo escenario, las expectativas dentro del sector inmobiliario son altas. “La salida del cepo es una noticia de impacto positivo. Si bien hay que esperar su evolución y ser cautos, la demanda por venta de inmuebles no va a bajar; al contrario, seguirá en ascenso como hasta ahora”, afirmó Alejandro Bennazar, director de Relaciones Institucionales de la Cámara Inmobiliaria.

Y agregó: “Si la economía realmente se transforma en bimonetaria y desaparecen las diferencias entre un dólar formal y uno informal, incluso puede beneficiar a quienes toman créditos y dar más seguridad a los vendedores. Hasta ahora, el mensaje es muy positivo y el sector lo recibe con buenas expectativas”.

Inflación: el impacto en los inquilinos y en los nuevos tomadores de crédito

Además del impacto de la salida del cepo cambiario, surge un nuevo dilema para tres grupos clave dentro del mercado inmobiliario: quienes están evaluando tomar un crédito hipotecario, aquellos que ya lo tienen vigente y los inquilinos. En todos los casos, hay un factor común que sigue condicionando las decisiones: la inflación.

El mismo viernes, antes del sorpresivo anuncio del nuevo régimen cambiario, el INDEC informó que el Índice de Precios al Consumidor (IPC) registró una suba del 3,7% en marzo, por encima del 2,4% de febrero. Con este dato, la inflación acumulada en el primer trimestre del año alcanza el 8,6%.

Esta variable se vuelve central al momento de analizar el impacto del nuevo escenario económico en los créditos ajustables por UVA, los valores de alquiler y la capacidad de pago de quienes están pensando en comprar una propiedad.

¿Qué pasará con los alquileres?

La inflación sigue siendo la principal variable para quienes están involucrados en el mercado inmobiliario, más allá de la salida del cepo. Con la suba de la inflación registrada en marzo, y la posibilidad de un aumento en los precios tras el cambio de régimen monetario (aunque se espera una estabilización posterior), hay indicios de que la inflación se mantendrá cerca del 2% durante un buen tiempo, si es que no vuelve a alcanzar otros valores en torno al 3%. Esto impactará en los alquileres ajustados por IPC, que verán un incremento en su valor.

Por otro lado, los alquileres que se ajustan por el Índice de Contrato de Locación (ICL) también sentirán el efecto. Es relevante recordar que el ICL se calcula tomando en cuenta tanto el IPC como la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), lo que generará un aumento en este índice y, en consecuencia, en el valor de los alquileres.

Si el contrato fue firmado bajo la ley sancionada en julio de 2020, el ajuste se realiza de manera anual según el Índice para Contratos de Locación (ICL) publicado por el Banco Central. Los contratos de alquiler con actualización anual según el ICL mantienen su esquema de ajuste hasta su vencimiento, incluso tras la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023. En abril, estos alquileres aumentaron un 116,85% en comparación con el año anterior, debido a un incremento del índice, que pasó del 10,8% al 23,42%.

"Veo un impacto indirecto en los alquileres. El sistema de bandas va a hacer que el tipo de cambio se ubique más cerca de la banda superior. Una devaluación encubierta. Si eso se traslada a precios, que es lo más probable, tendrá impacto en todos los contratos atados a la inflación", explicó Federico Zirulnik, economista del CESO (Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz).

"Los y las inquilinas lo último que dejamos de pagar es el alquiler. Lo que va a suceder es que se encarece. Lo que trae la liberación del cepo es más inflación y por ende se va a complicar la vida de los inquilinos. Los datos son muy claros. Hubo una inflación en aumento y en el desagregado para el Gran Buenos Aires este incremento representó el 5%", aportó Tamara Lescano, abogada especialista en vivienda y miembro de La Bolten, organización por el derecho a la vivienda.

Cómo impacta el nuevo régimen para tomadores de créditos

Si bien los créditos hipotecarios vienen mostrando una evolución positiva, el aumento reciente de la inflación empieza a generar dudas entre quienes ya tienen uno vigente y también entre quienes evalúan acceder a una nueva línea. La mayoría de los bancos hoy ofrecen créditos ajustados por UVA, lo que implica que ante una suba de la inflación, las cuotas también se incrementan.

En este contexto, el economista Andrés Salinas recomendó analizar con cuidado el momento de entrada. “La clave del UVA es no pensarlo en el corto plazo. Hay que entrar con un dólar atrasado, propiedades baratas y salarios reales bajos -todo con margen de recuperación- y salir en momentos de apreciación del tipo de cambio”, analizó ante la consulta de Ámbito.

Además, señaló que en períodos de depreciación del peso, muchas personas optan por precancelar el crédito. Esto se debe a que el índice UVA ajusta con un rezago de 45 días respecto a la inflación, por lo que en un mes de fuerte suba de precios, la cuota no se actualiza de inmediato, dando una pequeña ventaja táctica a quienes pueden cancelar anticipadamente o incluso adelantar las cuotas, lo llamado, amortización anticipada.