Cómo calculo el aumento del alquiler

Comenzó a regir la nueva ley de alquileres, ante esta situación muchas personas se preguntan ¿cómo calcular el aumento del alquiler?

Si bien la nueva ley de alquileres fue sancionada recientemente, los contratos que siguen activos deben continuar guiándose por el ajuste anual de la ley anterior hasta que finalicen.

Los primeros incrementos de los contratos alcanzados por la nueva ley ocurrirán a partir de abril de 2024.

¿Cómo se calcula el aumento de alquiler 2023?

Los contratos que continúan vigentes deben tomar el ajuste que marca la normativa anterior hasta que finalice el periodo de tres años.

Por lo tanto, a los inquilinos que les corresponda un aumento en diciembre deben realizar el cálculo a través del Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central.

Según la antigua Ley de Alquileres el aumento debe ser anual y calcularse a partir del ICL. Por lo tanto, el incremento en diciembre será aproximadamente del 130% respecto del año anterior.

Para calcular el aumento que se debe hacer en diciembre, se debe utilizar una fórmula teniendo en cuenta la fecha de inicio de la última actualización de valores y la fecha en la que se hará el aumento.

El Índice de Contratos de Locación se debe consultar en la web del Banco Central, en la sección "Estadísticas" y luego seleccionando la opción "Principales variables".

Para realizar el cálculo, primero se debe seleccionar la fechas de inicio para saber cuál era el índice en ese momento y de finalización, es decir, en la que se hace el incremento.

Luego, hay que tomar el precio actual del alquiler y dividirlo por el valor del primer índice. Ese monto se debe multiplicar por el índice de la fecha en la que ocurre el aumento del alquiler.

El resultado será el valor que debe abonar el inquilino durante el próximo año.

Poniendo como ejemplo un alquiler que en diciembre 2022 era de $100.000, el cálculo que se debería realizar es el siguiente:

El ICL al 1 de diciembre de 2022 era de 2,930. El ICL al 1 de diciembre de 2023 es de 6,70. Por lo tanto, el aumento del alquiler será de:

• (6,70 - 2,93) / 2,93 * 100 = 128,6%

Con un aumento del 128,6%, el alquiler de $100.000 que se pagaba en diciembre 2022 pasará a costar $228.600 en diciembre de 2023.

¿Cuál es el ICL?

El Índice de Contratos de Locación (ICL) es el indicador elaborado por el Banco Central de la República Argentina para poder establecer los parámetros para la celebración de contratos de alquiler.

El Índice para Contratos de Locación (ICL) tiene en cuenta en partes iguales las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio de Los Trabajadores Estables (RIPTE).

El ICL es publicado por el BCRA de forma diaria, por lo que el porcentaje del incremento dependerá de la fecha del contrato. El Banco Central de la República Argentina no actualiza el ICL los sábados, domingos y feriados, de manera que la calculadora tiene en cuenta el ICL del último día hábil.

¿Qué es el Índice de Casa Propia?

La nueva Ley de Alquileres establece que los contratos continúen siendo por tres años, pero los aumentos se deben hacer cada seis meses teniendo en cuenta el Índice de Casa Propia, en lugar del Índice de Contrato de Locación.

Asimismo, la normativa dicta que no se pueden publicar propiedades en dólares, todos los contratos tienen que ser exclusivamente en moneda nacional.

El Índice de Casa Propia es un indicador creado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, usado para calcular la actualización de las cuotas de los créditos hipotecarios Casa Propia y Procrear II.

La fórmula de actualización de cuotas se calcula con el menor indicador entre el promedio de la variación salarial en el último año y el promedio de la inflación en el mismo período.

Al considerar la variación salarial promedio de los últimos doce meses, en lugar de la variación de un solo mes, se busca promover una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas. Esto ayuda a mitigar el impacto de posibles eventos en la evolución de los salarios asociados a momentos específicos.

Adicionalmente, integra el Coeficiente de Variación Salarial con una ponderación del 0,9. En este contexto, durante la actualización, no se considera el promedio completo de la variación salarial, sino solo un 90 por ciento de este.

Para calcular los aumentos según la nueva ley, los inquilinos deben ingresar a la página web de Casa Propia y observar los últimos datos del índice. Luego, hay que multiplicar los valores del semestre que se quiera calcular.

Al resultado obtenido hay que multiplicarlo por el monto del alquiler actual.

Por ejemplo, si una persona hubiese firmado un contrato en julio 2023 y quiere saber cuánto deberá pagar en enero 2024, el cálculo que debe realizar es el siguiente:

• Tomar el índice de agosto y multiplicarlo por el de septiembre
• Multiplicar el resultado por el índice de octubre
• Multiplicar el resultado por el índice de noviembre
• Multiplicar el resultado por el índice de diciembre
• Multiplicar el resultado por el índice enero
• Multiplicar el resultado por el valor del alquiler para saber de cuánto será el incremento